Вопрос:Наша компания заинтересована в аренда здания в г.Москве, Как быстро можно осуществить поиск?
На сегодняшний момент многие Российские и Зарубежные компании заинтересованы в аренде здания в Москве для открытия своего представительства, но как показывает практика подбор отдельно стоящего здания занимает продолжительное время из-за небольшого количества зданий выставленных в аренду и большим спросом на них.
Поэтому определит сроки здесь очень сложно.
Вопрос:Как на вашем сайте можно просмотреть здания выставленные в аренду?
К сожалению, отдельного раздела по аренде здания на сайте не существует, по этому вам надо делать подборки по помещениям выставленных в аренду с метражом более 500 метров и просматривать описания, каждое описание содержит тип здания. Но мы рекомендуем при поиске а аренду здания воспользоваться услугами риэлтора. Риэлтор специализирующийся на работе с большими метражами часто обладает закрытой информацией об аренде зданий, не рекламирующихся ни где. Поэтому поручив подбор помещения на аренду здания специалисту ваши шансы значительно увеличиваются.
Вопрос:Какие «плюсы» и «минусы» размещения моего объявления, о сдаче в аренду офиса, в Вашей базе данных?
Разместив свое объявление о сдаче в аренду офиса в нашей базе данных Вы получите реальную возможность достаточно быстро сдать свой офис в аренду тем клиентам, и на тех условиях, которые являются для Вас наиболее предпочтительными. Доступ к информации, размещенной на нашем сайте, имеют как специалисты из других агентств недвижимости, так и сами потенциальные Арендаторы. Соответственно, как только Ваше объявление о сдаче офиса будет размещено на страницах нашего сайта, Вам тут же начнут звонить по поводу уточнения деталей информации и согласования времени просмотров. Вероятность более быстрой чем при самостоятельном поиске клиентов, сдачи офиса, бесспорны.
Вопрос:Почему собственники при сдаче офиса не охотно берут туристические, юридические и рекрутинговые фирмы \ агентства по трудоустройству?
Туристические, юридические, рекрутинговые фирмы \ агентства по трудоустройству подразумевают большую посещаемость клиентами снимаемого ими офисного помещения. В случае, если это помещение с отдельным входом, и посещение массы людей, приходящих в данные фирмы, объективно не мешает «соседям» работать, род деятельности и периодичность посещаемости не имеет для Собственника (Арендодателя) принципиального значения. Если же площадь снимаемого в аренду офисного помещения невелика и не имеет отдельного входа, такое соседство может создать определенные неудобства для организаций и фирм, работающих по соседству, в непосредственной близости от снимаемого одной из вышеперечисленных фирм офисного помещения , из-за потока посторонних людей, постоянно находящихся в местах общего для арендаторов пользования ( коридорах, лестничных клетках, «курилках» и т.п.). Разумеется, со своими жалобами и претензиями соседи ,рано или поздно, обращаются к Собственнику.
Кроме того, данные виды деятельности подлежат обязательному лицензированию по месту нахождения, и нуждаются в размещении наружной рекламы , или, хотя бы, вывески на фасаде здания, что не всегда технически ( или из каких-либо иных , в т.ч. эстетических соображений) возможно и приемлемо для Собственника помещения.
Вопрос:Как снять офис при помощи Вашей базы данных?
Существует два варианта снять офис при помощи нашей базы данных:
Вариант 1) Самостоятельная работа с базой .
Преимущества данного способа поиска офиса в аренду состоит в его финансовойности ( стоимость данной услуги крайне невелика, по сравнению, например, со стоимостью риэлторских услуг ( поиска помещения риэлтором, согласно вашей заявки, с риэлторским сопровождением) . Если Вы располагаете свободным временем или возможностью привлечь кого-то из своих сотрудников для телефонных разговоров с хозяевами понравившихся Вам помещений, возможно, неоднократных уточнений интересующих Вас параметров сдаваемых помещений – самостоятельная работа с базой для снятия офисного помещения наиболее оптимальный и приемлемый для Вас вариант .
Вариантом 2 ) поручить поиск для снятия офиса в аренду риэлтору . В этом случае оплата производится по факту , т.е. после заключения Вами договора на аренду офиса, подобранного риэлтором и устраивающего Вас, с его собственником \ арендодателем, стоймост услуг по подбору офиса гораздо больше, нежели стоимости услуг по самостоятельной работе с базой. Вы сможете ознакомиться с прейскурантом (в нем отражено процентное соотношение стоимости услуг агентства в зависимости от месячной стоимости арендуемого помещения) и текстом предлагаемого для данного вида сотрудничества договора в случае принятия вами соответствующего решения о форме работы с агентством для снятия офиса.
Вопрос:Я хочу снять офис, в чём заключается работа риэлтора?
Работа риэлтора, если сформулировать её смысл кратко, состоит в том, что он экономит массу Вашего времени, которое Вы сможете своей деятельности, и берет на себя «львиную долю» забот о поиске и сопутствующих ему действиях, относящихся к подбору необходимого для Вас офиса в аренду.
Более развернуто, действия риэлтора после получения им Вашей заявки с указанием параметров необходимого Вам офиса, таковы :
- он делает подборку имеющихся в наличии помещения с соответствующими запрашиваемым Вами параметрами;
- прозванивает каждое из них, уточняя все необходимые детали необходимые для снятия офиса, при необходимости – запрашивает поэтажный план (экспликацию) подходящих по первичному описанию офисных помещений ;
- доносит до Вас полученную информацию, со всеми уточнениями и пояснениями;
- согласовывает время, удобное для Вас, для проведения просмотра наиболее привлекательных по описанию офисных помещений, которые Вас заинтересовали.
- осуществляет просмотр (присутствует рядом с Вами на просмотре лично, предварительно обеспечив присутствие на просмотре ответственного лица со стороны арендодателя ) ;
- присутствует на переговорах с арендодателем рядом с Вами, представляя Ваши интересы (т.е. торгуется на Вашей стороне, задает все необходимые вопросы, относящиеся к порядку, срокам и условиям сдачи офисного помещения и его технического оснащения – сколько и каких провайдеров имеются телефонные линии, линии Интернет, есть ли возможность дополнительной установки недостающих или возможность переноса имеющихся у Вас с сохранением номеров пользователя и т.п.) ;
- напоминает, что бы арендодатель не забыл документально подтвердить свое право распоряжаться сдаваемым помещением ( т.е. показал документы, подтверждающие его права и полномочия) ;
- Помогает составить текст договора аренды между Вами и арендодателем, что бы в нем наиболее полно и образом, не допускающим неоднозначного толкования, были отражены все принципиальные моменты , которые обсуждались в процессе переговоров ;
- В случае, когда арендодатель предлагает свою форму договора аренды офиса, просматривает предложенный текст и дает рекомендации, на какие пункты предложенного договора стоит обратить особое внимание, какие лучше бы вовсе убрать из текста, и что необходимо добавить , дабы не возникало в дальнейшем спорных вопросов и конфликтной ситуации между Вами и арендодателем по поводу неоднозначно прописанных прав и обязанностей сторон по Вашему договору аренды офиса.
Свое единоразовое комиссионное вознаграждение риэлтор получает за выполненную работу, по факту подписания договора между Вами и арендодателем, или начала использования Вами подобранного помещения, если подписание договора аренды по каким- либо причинам, на основании достигнутой между Вами и арендодателем договоренности, не производится сразу.
Вопрос:При подаче заявки в агентство о снятии или покупки офисного помещения, какие сведения указывать по телефону?
При подаче заявки на подбор офисного помещения в аренду необходимо указать следующие данные :
- площадь необходимого офисного помещения помещения : от «__» до «__» кв\м ;
- желаемая планировка ( например, «блоком, не менее ___ комнат», « зал примерно ___ кв\м + ____ комнат», и т.п.) ;
- этаж (если это имеет принципиальное значение или связано с особенностями рода вашей деятельности, например, планируемая большая проходимость предполагает размещение офиса с наличием отдельного входа , как правило, на нижних этажах )
- необходимое количество телефонных линий в офисном, которое должно быть в наличии в искомом офисном помещении, либо техническая возможность установки необходимого количества телефонных номеров, в случае принципиального вопроса ( например, связанного с возможностью переноса уже имеющихся у Вас номеров в новый офис) , указать необходимого провайдера ;
- определить цену, которую вы готовы платить за кв\м в год искомого офисного помещения, либо цену за все помещение в месяц, например – « до 500 долларов за кв\м\год» , или же : « стоимость офиса не должна быть выше 5000 долларов в месяц» ;
- указать вид деятельности, которой занимается Ваша фирма (эту информацию риэлтор должен будет сообщить хозяевам интересующего Вас помещения, т.к. арендодатели всегда спрашивают о роде деятельности потенциальных арендаторов, и не всех охотно берут. Если Ваш род деятельности «несимпатичен» арендодателю (как правило, это те виды деятельности, которые связаны с высокой и очень высокой посещаемостью, если предлагаемый офис не имеет в наличие отдельного, несвязанного с другими, находящимися по соседству, арендаторами, входа) , лучше узнать об этом до просмотра помещения, что бы не терять время зря ;
- если Вы нуждаетесь в предоставлении юридического адреса, собираетесь лицензировать снимаемое помещение согласно Вашего рода деятельности, планируете размещения на фасадной части вывесок – сообщите об этом при подаче заявки непременно, Вам не будут предлагать помещений, хозяева которых на планируемые Вами действия будут категорически не согласны ;
- не забудьте оставить контактный телефон ( лучше – офисные телефоны + мобильный, для оперативной связи) , и указать ответственное от Вашей компании лицо, уполномоченное рассматривать варианты предлагаемых помещений и общаться с риэлторами.
Вопрос:Какой срок необходимо указывать в договоре при заключении договора на аренду офиса?
При заключении договора на аренду офиса сроки могут быть указаны разные, в зависимости от договоренности, достигнутой между Арендодателем и Арендатором в процессе предварительных переговоров об аренде офиса. Чаще заключаются краткосрочные ( на 11 месяцев) договора на аренду офиса. Это связано с тем, что при заключении договора на аренду офиса с собственником краткосрочный договор аренды не нуждается в государственной регистрации, при заключении договора субаренды офиса, в случае, когда собственником офиса является юридическое или физическое лицо, тоже можно обойтись без государственной регистрации договора аренды офиса, достаточно отметки «СОГЛАСОВАНО СОБСТВЕННИК», и даже в случае , когда собственником сдаваемого в субаренду офиса является город, процедура государственной регистрации упрощенная (укороченная), по сравнению с процедурой регистрации долгосрочного (более 1 года) договора аренды офиса. Это совершенно не значит, что Арендодатель по истечении 11-месячного срока обязательно расторгнет договор аренды офиса с Арендатором. Как правило, во всех таких договорах существует пункт, предполагающий обязательную пролонгацию договора аренды на следующий срок при соблюдении Сторонами соответствующих пунктов (разделов) заключенного между ними договора аренды офиса.
Если же использование офиса, являющегося предметом договора, связано с большими первоначальными вложениями (большая площадь арендуемого офиса, требующая серьёзного ремонта), которые будет осуществлять Арендатор, гораздо разумнее все-таки будет настоять на изначально длительном сроке договора аренды офиса с обязательной государственной регистрацией договора в соответствующих инстанциях.
Вопрос:Учитывают ли собственники при аренде офиса стоимость косметического ремонта (перепланировки) в счёт арендной платы?
Ситуация, когда сдаваемое в аренду офисное помещение нуждается в более или менее серьезном (или легком, косметическом) ремонте , в практике встречается довольно часто. Вариантов приведения офиса, снимаемого в аренду, в нужное для использования состояние, несколько :
А) Собственник офиса, сдаваемого в аренду, сам делает необходимый ремонт ( иногда- с перепланировкой, по желанию клиента) из тех средств, которые оплатил Арендатор в качестве предоплаты за снимаемый в аренду офис. В этом случае все расходы по стандартной отделке несет собственник, Арендатор «авансирует» его своим платежом, который в любом случае по окончании ремонтных работ и подписании Акта приема-передачи помещения будет зачтен в счет арендных платежей. Если же требования к отделке арендуемого офиса отличаются от стандартных, которые готов произвести собственник, то расходы по дополнительным улучшениям (например, повышенное качество отделочных материалов, осветительное оборудование, требования к марке стеклопакетов, дверных блоков и т.п.) целиком и полностью берет на себя Арендатор.
Б) Ремонт в арендуемом офиса производится Арендатором, своими силами и за свой счет.
Б.1.) Время, выделенное Собственником арендуемого офиса на проведение ремонта не оплачивается ;
Б.2.) Расходы на ремонт арендуемого офиса, понесённые Арендатором, по предварительно согласованной и утвержденной собственником (Арендодателем) , делятся пропорционально, по взаимной договоренности, между Арендатором и Арендодателем , и часть, приходящаяся на долю Арендодателя, засчитывается в счет аренды в пользу Арендатора.
Б.3.) Ремонт , произведенный силами и за счет Арендатора, не засчитывается Арендодателем в счет аренды вовсе. Это может быть в двух вариантах :
- офис сдается крайне недорого на весь срок действия договора аренды офиса ( относительно престижности района и места расположения сдаваемого офиса) .
- офис не требовал проведения ремонтных работ ( т.е. сдавался в хорошем состоянии), улучшения понадобились Арендатору по каким-то своим соображениям .
Вопрос:На что обратить внимание при заключении договора аренды офиса?
При заключении договора аренды офиса необходимо обратить внимание на следующие моменты :
- Арендодатель должен предоставить необходимый пакет документов, подтверждающий его право распоряжаться помещением, в частности, сдавать офис в аренду. На этапе проведения переговоров достаточно предоставления копий ( нотариальное их заверение не обязательно), а вот в момент подписания договора аренды обязательно должны быть предоставлены подлинники .
- Представитель Арендодателя должен подтвердить свое право на подписание договора аренды офиса. В случае, если договор на аренду офиса подписывает лично генеральный директор организации, владеющей помещением, доверенности не нужна. В любом другом случае уполномоченное лицо ( или организация, в т.ч. управляющая компания) должно иметь генеральную доверенность, позволяющее ему ставить свою подпись на договоре аренды офиса.
- Коммунальные расходы, оплата электроэнергии, абонентская, повременная оплата за телефонные линии и Интернет, не могут быть включены в стоимость аренды офиса, они являются отдельной статьей расходов и из суммы аренды должны быть вычленены отдельно.
-Иные расходы, которые могут возникнуть дополнительно, должны быть сразу оговорены и согласованы между Арендатором и Арендодателем, дабы потом не стать неожиданным неприятным «сюрпризом».
- Все, о чем договариваются Стороны в процессе переговоров об аренде офиса, лучше зафиксировать в письменном виде , за подписями представителей обеих Сторон. Если какие-то пункты ( по любым соображениям) в договоре аренды офиса писать нежелательно, нужно оформить их как «ПРИЛОЖЕНИЕ к договору аренды офиса» или «ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ к договору аренды офиса».
Если Вы воспользуетесь услугами профессиональных риэлторов по схеме «работа в сопровождении специалиста», то специалист, работающий с Вами и для Вас, непременно обратит Ваше внимание в процессе переговоров на вышеописанные и иные другие моменты, которые могут возникнуть в процессе ведения переговоров с Арендодателем, так как ситуации бывают разные, и описание всех вариантов «подводных камней» , которые могут быть выявлены в процессе переговоров об аренде офиса, заняло бы трехтомник, и все равно не вместило бы всю информацию. Ситуации бывают разные, но специалисты потому и специалисты, что профессионально проконсультируют и дадут рекомендации , направленные на соблюдение Ваших интересов.
Вопрос:Как правильно подать заявку на аренду помещения?
Чем более подробно и развернуто будет подана Ваша заявка на аренду интересующего Вас нежилого помещения, тем меньше времени Вы потратите на безрезультатные поездки для просмотра совершенно неподходящих Вам вариантов.
При подаче заявки на подбор нежилого помещения необходимо четко указать планируемую цель использования снимаемого в аренду помещения, как то :
- офис ( офис продаж, офис турфирмы, юридической, консалтинговой, рекрутинговой компании, иное направление, предполагающее большое число посетителей или особые требования к месту расположения и этажа, на котором должно располагаться требующееся в аренду помещение). Укажите род деятельности Вашей фирмы и необходимые требования, которым должно соответствовать искомое в аренду помещение. Если Ваш род деятельности подразумевает получение лицензии (и\или дальнейшую необходимость сертификации арендуемого помещения- мед.услуги, парикмахерские, салоны красоты), получение юридического адреса- сразу, при оформлении заявки, обязательно сообщите об этом.
- магазин ( отдел, павильон, секция в торговом центре). Укажите род товара, который предполагается к продаже в искомом помещении .( «Промтовары» будет недостаточно, нужно указать товарную группу , например : «белье, трикотаж и чулочно-носочные изделия», «мебель корпусная для квартир (кухни, мягкая мебель, офисная мебель», «одежда верхняя женская для покупателей со средним и выше среднего уровнем доходов» и т.д. ) Предлагаемые Вам помещения будут ориентированы на указанную Вами товарную группу, и , по возможности, учитывать благоприятное для Вас «соседство». При оформлении заявки на подбор продуктового магазине, укажите минимально необходимую мощность электрообеспечения помещения, необходимую для Вашего торгового обрудования.
- склад . Укажите род товара, который будете складировать, габаритные размеры тары ( например- желательно складировать на палеты, коробки по 1 х 0.5 м;
Металлический уголок , длина 4-6 м ; ящики (контейнеры) габаритами 2 х 3м, весом от 1000 кг; консервы в ящиках, в металлических банках ( стеклотаре ), и т.д.) Эти сведения необходимы, что бы специалист, занимающийся для Вас подбором помещения в аренду, мог правильно оценить целесообразность предложения вам того или иного помещения. Укажите технические параметры, характеристики и особенности , необходимые для хранения Вашего товара и искомом помещении ( например : ворота 4 х 4 м; необходимое наличие кран-балки; обязательно- силовой пол ; отапливаемое помещение; техническая возможности ( или невозможность) хранения товара на этажах кроме первого, при наличии соответствующих грузовых лифтов ; необходимость ж\д ветки на территории склада ; и т.п.) Не забудьте указать, если Ваш товар является подлицензионным, обязательно отметьте, требуется ли Вам готовое ( сертифицированное, лицензированное под Ваш вид товара ) помещение, или Вы готовы будете сами заниматься получением сертификата соответствия и лицензии под Ваш товар на арендуемое помещение. В этом случае очень подробно укажите все параметры, которым оно должно соответствовать ( в целом, или с возможностью этого соответствия после проведения необходимых ремонтных работ).
- производство . Укажите род планируемых к производству изделий и технические характеристики подходящего для Ваших целей помещения : высоту потолков, обеспечение электричеством, водой, канализацией, отоплением, и т.д. )
Разумеется, лучше указать территориально интересующий Вас район или административный округ, направление.
Помните, чем более понятно и развернуто будет составлена Ваша заявка, тем меньше времени Вы потеряете на обсуждение и просмотр заведомо непригодных для Ваших целей помещений, и тем больше вероятность оперативного подбора подходящего для Вас объекта.
Вопрос:Как изменяется цена за кв.м при аренде помещения в зависимости от типа здания и его удалённости от центра?
Цена на сдаваемое в аренду помещение складывается из следующих характеристик, применительно цели использования.
Офисы: место расположения – чем ближе к ЦАО и престижным районам (Ленинский, Кутузовский, Комсомольский, Мира проспекты и т.п.), тем, соответственно дороже; местонахождения (первый ряд домов и фасадный вход, легконаходимое здание, естественно, дороже, чем аналогичное помещение во втором и далее рядах домов, или со входом со двора; этаж – самые дорогие офисы расположены на 1-х этажах с фасадными входами или входами с торца здания, самые дешевый - подвальные, полуподвальные, или нежилой фонд в жилых домах выше 1-го этажа); уровня отделки помещения (как внутреннего, так и состояния фасада, лестниц, коридоров, мест общего пользования); наличие\отсутствие инфраструктуры (столовой для сотрудников, парковочных машино-мест, уровня охраны); помещения у метро стоят дороже, нежели находящиеся от метро в отдалении (или – добираться транспортом).
Помещения в административных зданиях (исключая находящиеся на территории предприятий с пропускным режимом), как правило, дороже помещений нежилого фонда в жилых домах (1-е этажи с отдельным фасадным входом не учитываются, они от уровня отделки и места расположения идут на уровне с аналогичными помещениями в административных зданиях). Офисы в офисных и Бизнес-центрах оцениваются в зависимости от класса офисного комплекса в целом.
Магазины: у метро (в любом абсолютно районе, будь то центр или нет, дороже, чем даже в 300-500 м отдалении от оного, не говоря уже о «магазинах шаговойности» рассчитанных на определенное количество жилых домов в «спальных» районах. ЦАО, проспекты, престижные торговые центры с большой проходимостью – наиболее высокие цены на аренду. Чем меньше требуемая площадь - тем больше цена. Чем больше чистой торговой площади и меньше площади подсобок и подвалов (максимум торговый зал + минимум подсобок) в сдаваемом помещении – тем дороже такое помещение относительно аналогичного, но с другим распределением торговых и подсобных площадей, чем меньше торговой площади относительно общей площади помещения, тем дешевле цена за кв.м общей площади. Самые дешевые – магазины, находящиеся в подвальных, полуподвальных, помещениях, цокольных этажах, не на первой линии домов, в непроходных местах, вблизи промзоны или на окраинах, в пятиэтажках, примыкающих к водоемам или лесопарковым зонам.
Склады и производства: первые этажи дороже, чем расположенные выше\ниже первого. Отапливаемые помещения дороже не отапливаемых. Не отапливаемые капитальные, с наличием подвода электроэнергии или возможностью подвода коммуникаций дороже ангаров. Утепленные ангары-сэндвичи дороже холодных металлических ангаров. Подвальные помещения в жилых домах намного дешевле профессиональных складских и производственных помещений. Подмосковье дешевле, чем Москва. Чем дальше Подмосковье – тем дешевле. Очень низкие цены в зоне начиная 40-60 и более км за МКАД. В зоне + 1-5 км цены практически Московские.
Вопрос:Выделяются ли собственником при аренде помещения парковочные места?
Парковочные места могут быть выделены (или не выделены) при заключении договора аренды на помещение собственником\арендодателем по его усмотрению. Чаще всего, особенно в ЦАО, такой возможности у собственника попросту нет, парковка считается «свободной», по периметру здания, кто где успел. Офисные и Бизнес–центры могут предоставлять места для парковки в имеющихся подземных гаражах (стоянках) или на своей огороженной территории, но всегда делают это за дополнительную плату (какая-то сумма за машино-место в месяц). Эта сумма не входит в стоимость аренды помещения, и договор о предоставлении места для стоянки\парковки оформляется отдельно, другим документом (договором, соглашением, приложением и т.п.).
В некоторых административных зданиях, имеющих свою территорию и располагающих соответствующими возможностями, место под парковку может предоставляться бесплатно, пропорционально снимаемой площади (например: на каждые 100 кв.м снимаемой офисной площади – 1 машино-место для бесплатной стоянки\парковки). В этом случае данное условие обязательно оговаривается в соответствующем пункте в заключаемом договоре аренды.
